Publicado em: 13/03/2025
STJ decide sobre responsabilidade de credor fiduciário em dívidas condominiais no julgamento conjunto dos REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR
Brasília, 13 de março de 2025 - Em uma decisão de grande impacto para o mercado imobiliário e condomínios, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu ontem, 12 de março de 2025, o julgamento conjunto dos Recursos Especiais (REsp) 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que discutem a responsabilidade do credor fiduciário no pagamento de dívidas condominiais.
O relator do processo oriundo do Paraná e relator designado para os demais casos, Ministro Raul Araújo, inaugurou a divergência ao defender a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, sendo acompanhado pelos Ministros Maria Isabel Gallotti, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e João Otávio Noronha.
A Segunda Seção, por maioria, negou provimento ao Recurso Especial, nos termos do voto do Ministro Raul Araújo, que lavrará o acórdão.
O Ministro Raul Araújo destacou que o artigo 27, §8º da Lei de Alienação Fiduciária (LAF) e o artigo 1.368-B do Código Civil regulam exclusivamente a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, sem afetar terceiros, como o condomínio, cuja obrigação é propter rem e acompanha o imóvel.
Com a decisão, prevaleceu o entendimento de que a unidade fiduciária pode ser penhorada em execução condominial. O condomínio deve citar o credor fiduciário, que terá a opção de quitar a dívida e exercer direito de regresso contra o devedor fiduciante, evitando riscos sistêmicos ao mercado.
O Ministro Raul Araújo sustentou que o credor fiduciário, como detentor da propriedade resolúvel, não pode ser isento de pagamento de cotas condominiais, pois, em última instância, é condômino. Segundo ele, aceitar o contrário equivaleria a reconhecer que a propriedade fiduciária goza de privilégios superiores à propriedade plena, o que é incompatível com o regime jurídico dos condomínios edilícios.
A Ministra Isabel Gallotti reforçou o entendimento com base na Teoria Dualista, defendida pelo falecido Ministro Sanseverino, que distingue obrigação de responsabilidade patrimonial. A Ministra Daniela Teixeira acrescentou que nem mesmo a classificação do imóvel como bem de família impede a penhora para satisfação de crédito condominial. Já o Ministro Noronha enfatizou que, se a obrigação é propter rem, a unidade deve responder pela dívida, independentemente de sua condição fiduciária.
Com a decisão, consolida-se o entendimento de que o credor fiduciário não pode se eximir do pagamento das cotas condominiais, reforçando a segurança jurídica para os condomínios e evitando que os débitos sejam redistribuídos aos demais condôminos.