Natureza concursal ou extraconcursal dos débitos condominiais à luz do Tema 1.391/STJ

Publicado em: 23/06/2026

Os Recursos Especiais nº 2.203.524/RJ, 2.206.292/RJ e 2.206.633/PR, afetados sob o rito dos recursos repetitivos e julgados pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 13 de maio de 2026, culminaram na fixação do Tema 1.391/STJ. A controvérsia, aparentemente simples, revelava uma divergência relevante entre as Turmas de Direito Privado da Corte: os débitos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial constituem créditos concursais, sujeitos ao plano, ou créditos extraconcursais, passíveis de cobrança fora do plano?

A tese fixada foi a da extraconcursalidade. O percurso até esse resultado, contudo, envolveu uma mudança na jurisprudência do Tribunal, e o desfecho, por maioria, foi contrário ao voto do relator.

Na falência, o regime dos créditos condominiais é consolidado. Decretada a quebra, o falido é afastado da administração de seus bens, que passam a integrar a massa falida objetiva. As despesas necessárias à manutenção desses bens, entre elas as cotas condominiais vencidas após a quebra, deixam de constituir dívida do falido e passam a representar encargo da massa, com natureza extraconcursal, por aplicação direta do art. 84, III, da Lei nº 11.101/2005, correspondente ao antigo art. 124, § 1º, III, do Decreto-Lei nº 7.661/1945.

O precedente paradigmático nesse campo é o REsp nº 709.497/SP (Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2006), que assentou essa lógica ainda sob a lei revogada. O entendimento foi posteriormente reafirmado, sob a lei vigente, no AgInt nos EDv nos EAREsp nº 769.043/SP (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 30/3/2021).

Na recuperação judicial, entretanto, esse raciocínio não se aplica automaticamente. Não há arrecadação de bens nem formação de massa falida objetiva: o devedor permanece na administração da empresa, que prossegue em atividade. Por isso, falar em encargos da massa ou despesas do ativo, no sentido do art. 84, constitui, tecnicamente, uma impropriedade conceitual, uma vez que não há massa falida na recuperação judicial, salvo se ocorrer convolação em falência.

Por longo período, as duas Turmas de Direito Privado do STJ transpuseram a orientação da falência para a recuperação judicial, sem maior reflexão sobre as diferenças estruturais entre os institutos. O voto vencido do relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relaciona extensa lista de decisões monocráticas e agravos internos nesse sentido, todos assentados no mesmo núcleo argumentativo: a despesa condominial seria necessária à administração do ativo e, por isso, extraconcursal, independentemente da data do fato gerador.

O ponto de inflexão foi o REsp nº 2.002.590/SP (Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023). Esse acórdão revisitou criticamente a jurisprudência então dominante e sustentou três proposições centrais:

• a aplicação do art. 84, III, à recuperação judicial seria hermeneuticamente incabível, pois o dispositivo está inserido no capítulo da lei dedicado exclusivamente à falência;

• o critério para distinguir créditos concursais e extraconcursais na recuperação judicial seria o marco temporal do art. 49, caput, da Lei nº 11.101/2005, conforme definido, para os créditos em geral, no Tema 1.051/STJ (REsp nº 1.843.382/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 9/12/2020), cuja tese estabelece que a existência do crédito é determinada pela data de ocorrência do fato gerador;

• consequentemente, a cota condominial vencida antes do pedido de recuperação judicial seria crédito concursal, sujeito ao plano, à novação prevista no art. 59 e à extinção da execução individual; a cota vencida depois do pedido seria extraconcursal, permitindo o prosseguimento da execução individual.

Essa linha foi seguida por julgados subsequentes da Terceira Turma e também prevaleceu no voto do relator do repetitivo, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Ele propôs que a classificação observasse o corte temporal estabelecido no art. 49, caput, votando, portanto, pela natureza concursal dos débitos anteriores ao pedido e pelo provimento do recurso da incorporadora recorrente.

O Ministro Raul Araújo inaugurou a divergência em voto-vista e foi acompanhado pelo Desembargador convocado Luís Carlos Gambogi (TJMG) e pelos Ministros João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Ficaram vencidos o relator e os Ministros Daniela Teixeira e Humberto Martins.

Os fundamentos da divergência vencedora podem ser sintetizados em três eixos.

Natureza propter rem como elemento definidor

A obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, acompanha a coisa, e não exclusivamente a pessoa do devedor. O Ministro Raul Araújo invocou a doutrina de Pontes de Miranda para sustentar que direitos e pretensões reais não seriam créditos, nem nasceriam de créditos, no sentido técnico-concursal. Sob essa perspectiva, a relevância da data do fato gerador seria reduzida quando comparada às obrigações pessoais submetidas ao art. 49.

Política judiciária e justiça distributiva

Este é o núcleo persuasivo do voto vencedor: se o débito condominial fosse classificado como concursal, o rateio, em termos práticos, recairia sobre os demais condôminos, terceiros à relação empresarial e sem vínculo com a crise da recuperanda. O Ministro Raul Araújo estabeleceu paralelo com o REsp nº 1.929.926/SP (Rel. p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025), precedente sobre alienação fiduciária de imóvel no qual se decidiu que o credor fiduciário não pode se eximir do pagamento das cotas condominiais sob o argumento de que a propriedade resolúvel lhe conferiria imunidade. A premissa é a mesma: não se deve transferir ao condomínio e aos demais condôminos o ônus de relação jurídica da qual não participaram.

Aplicação analógica do art. 84, III, mantida

Embora reconhecendo que o dispositivo se localiza, topologicamente, na parte da lei dedicada à falência, a maioria considerou cabível sua aplicação analógica à recuperação judicial. Para o colegiado, a finalidade da norma — resguardar despesas essenciais à manutenção do bem que compõe o ativo — está presente em ambos os institutos.

A tese fixada no Tema 1.391/STJ

“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.”

Os Recursos Especiais nº 2.203.524/RJ, 2.206.292/RJ e 2.206.633/PR, afetados sob o rito dos recursos repetitivos e julgados pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça em 13 de maio de 2026, culminaram na fixação do Tema 1.391/STJ. A controvérsia, aparentemente simples, revelava uma divergência relevante entre as Turmas de Direito Privado da Corte: os débitos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial constituem créditos concursais, sujeitos ao plano, ou créditos extraconcursais, passíveis de cobrança fora do plano?

A tese fixada foi a da extraconcursalidade. O percurso até esse resultado, contudo, envolveu uma mudança na jurisprudência do Tribunal, e o desfecho, por maioria, foi contrário ao voto do relator.

Na falência, o regime dos créditos condominiais é consolidado. Decretada a quebra, o falido é afastado da administração de seus bens, que passam a integrar a massa falida objetiva. As despesas necessárias à manutenção desses bens, entre elas as cotas condominiais vencidas após a quebra, deixam de constituir dívida do falido e passam a representar encargo da massa, com natureza extraconcursal, por aplicação direta do art. 84, III, da Lei nº 11.101/2005, correspondente ao antigo art. 124, § 1º, III, do Decreto-Lei nº 7.661/1945.

O precedente paradigmático nesse campo é o REsp nº 709.497/SP (Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2006), que assentou essa lógica ainda sob a lei revogada. O entendimento foi posteriormente reafirmado, sob a lei vigente, no AgInt nos EDv nos EAREsp nº 769.043/SP (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 30/3/2021).

Na recuperação judicial, entretanto, esse raciocínio não se aplica automaticamente. Não há arrecadação de bens nem formação de massa falida objetiva: o devedor permanece na administração da empresa, que prossegue em atividade. Por isso, falar em encargos da massa ou despesas do ativo, no sentido do art. 84, constitui, tecnicamente, uma impropriedade conceitual, uma vez que não há massa falida na recuperação judicial, salvo se ocorrer convolação em falência.

Por longo período, as duas Turmas de Direito Privado do STJ transpuseram a orientação da falência para a recuperação judicial, sem maior reflexão sobre as diferenças estruturais entre os institutos. O voto vencido do relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relaciona extensa lista de decisões monocráticas e agravos internos nesse sentido, todos assentados no mesmo núcleo argumentativo: a despesa condominial seria necessária à administração do ativo e, por isso, extraconcursal, independentemente da data do fato gerador.

O ponto de inflexão foi o REsp nº 2.002.590/SP (Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023). Esse acórdão revisitou criticamente a jurisprudência então dominante e sustentou três proposições centrais:

• a aplicação do art. 84, III, à recuperação judicial seria hermeneuticamente incabível, pois o dispositivo está inserido no capítulo da lei dedicado exclusivamente à falência;

• o critério para distinguir créditos concursais e extraconcursais na recuperação judicial seria o marco temporal do art. 49, caput, da Lei nº 11.101/2005, conforme definido, para os créditos em geral, no Tema 1.051/STJ (REsp nº 1.843.382/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 9/12/2020), cuja tese estabelece que a existência do crédito é determinada pela data de ocorrência do fato gerador;

• consequentemente, a cota condominial vencida antes do pedido de recuperação judicial seria crédito concursal, sujeito ao plano, à novação prevista no art. 59 e à extinção da execução individual; a cota vencida depois do pedido seria extraconcursal, permitindo o prosseguimento da execução individual.

Essa linha foi seguida por julgados subsequentes da Terceira Turma e também prevaleceu no voto do relator do repetitivo, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Ele propôs que a classificação observasse o corte temporal estabelecido no art. 49, caput, votando, portanto, pela natureza concursal dos débitos anteriores ao pedido e pelo provimento do recurso da incorporadora recorrente.

O Ministro Raul Araújo inaugurou a divergência em voto-vista e foi acompanhado pelo Desembargador convocado Luís Carlos Gambogi (TJMG) e pelos Ministros João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Ficaram vencidos o relator e os Ministros Daniela Teixeira e Humberto Martins.

Os fundamentos da divergência vencedora podem ser sintetizados em três eixos.

Natureza propter rem como elemento definidor

A obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, acompanha a coisa, e não exclusivamente a pessoa do devedor. O Ministro Raul Araújo invocou a doutrina de Pontes de Miranda para sustentar que direitos e pretensões reais não seriam créditos, nem nasceriam de créditos, no sentido técnico-concursal. Sob essa perspectiva, a relevância da data do fato gerador seria reduzida quando comparada às obrigações pessoais submetidas ao art. 49.

Política judiciária e justiça distributiva

Este é o núcleo persuasivo do voto vencedor: se o débito condominial fosse classificado como concursal, o rateio, em termos práticos, recairia sobre os demais condôminos, terceiros à relação empresarial e sem vínculo com a crise da recuperanda. O Ministro Raul Araújo estabeleceu paralelo com o REsp nº 1.929.926/SP (Rel. p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025), precedente sobre alienação fiduciária de imóvel no qual se decidiu que o credor fiduciário não pode se eximir do pagamento das cotas condominiais sob o argumento de que a propriedade resolúvel lhe conferiria imunidade. A premissa é a mesma: não se deve transferir ao condomínio e aos demais condôminos o ônus de relação jurídica da qual não participaram.

Aplicação analógica do art. 84, III, mantida

Embora reconhecendo que o dispositivo se localiza, topologicamente, na parte da lei dedicada à falência, a maioria considerou cabível sua aplicação analógica à recuperação judicial. Para o colegiado, a finalidade da norma — resguardar despesas essenciais à manutenção do bem que compõe o ativo — está presente em ambos os institutos.

A tese fixada no Tema 1.391/STJ

“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.”